Hvordan kan grunden være mere værd uden huset? Forstå de ”skæve” vurderinger her
Der kan være flere forklaringer på, at boliger trækker ned i værdi i de nye ejendomsvurderinger.
Grunden alene er 12 millioner værd. Men værdien af grunden og huset, der ligger på det, er kun otte millioner.
Kan et hus virkelig trække fire millioner ned i værdi?
Siden Vurderingsstyrelsen mandag aften åbnede for de nye offentlige ejendomsvurderinger, har både medier og sociale medier flydt over med tilfælde, hvor værdien af grunden er højere end værdien af grunden og huset tilsammen.
Kritikere har kaldt det for en klokkeklar fejl, mens Vurderingsstyrelsen selv siger, at de blot følger de regler, der er fastsat i loven.
Men hvordan kan der overhovedet være flere millioner i negativ værdi i et hus? Og hvad kan man gøre ved det?
Det har TV 2 samlet syv spørgsmål og svar om.
Hvordan kan grunden være mere værd uden min bolig?
Hvis vi starter fra bunden, har Vurderingsstyrelsen egentlig sendt to vurderinger ud: Grundværdien og ejendomsværdien.
Mens det første dækker over den værdi, grunden i sig selv har, dækker ejendomsværdien over værdien af ejendommen plus grunden. De fleste vil nok instinktivt tænke, at en ejendom ikke kan trække ned, men det er faktisk ikke helt utænkeligt:
Det koster penge at rive et hus ned, og derfor kan dét alene gøre, at boligen trækker ned i ejendomsværdien, hvis et gammelt skur står i vejen for et nyt hus.
I mange tilfælde er det dog noget helt andet, der er på spil: En lille regel, der handler om ”bedst mulig udnyttelse”.
Hvad betyder "bedst mulig udnyttelse"?
Selvom grundværdien og ejendomsværdien blev offentliggjort samtidig, er de to ikke helt ens:
Grundværdien danner nemlig udgangspunkt for beskatningen af ens grundskyld (som i landsgennemsnit ventes at blive cirka 0,72 % i 2024) mens ejendomsværdien bruges til at beregne ens ejendomsværdiskat (som er 0,51 % efter årsskiftet).
Begge dele er dog nævnt i den lov, der kort og godt bare hedder ”Ejendomsvurderingsloven”, der blev vedtaget i 2017.
Langt nede i lovteksten finder man reglen om ”bedst mulig udnyttelse” for grundværdien:
- Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, står der i loven.
Og netop det her med ”udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende” er vigtigt i spørgsmålet om de meget høje grundvurderinger.
Når Vurderingsstyrelsen skal fastsætte grundværdien, skal de nemlig tage udgangspunkt i, hvad grunden er værd, hvis den blev udnyttet optimalt. Det betyder, at hvis du har en tilpas stor grund, så vil den måske kunne udstykkes i flere, og dermed sælges. Det vil få værdien til at stige.
Det kan også være, at man – i hvert fald i teorien – har mulighed for at bygge et etagebyggeri, en større bolig eller andet, der kunne øge grundens værdi.
Nogle vil sikkert indvende, at de slet ikke har lyst til at udstykke deres baghave eller at der selvfølgelig ikke skal være et etagebyggeri i stedet for æbletræer, men det er ligegyldigt ud fra reglen om ”bedst mulig udnyttelse” – her handler det kun om, hvad grunden er værd, hvis man udelukkende tænker på at maksimere dens værdi.
Når du hører nogle tale om, at de bliver beskattet af grundens ”potentiale”, er det altså dét, som det handler om.
Er det nyt, at man beskatter potentiale?
Nej, det er det ikke.
Ejendomsvurderingsloven har eksisteret med ovenstående ordlyd siden minimum 2017, men ifølge Vurderingsstyrelsen går princippet endnu længere tilbage.
Men kan man altid udnytte "potentialet"?
Nej.
TV 2 kunne tirsdag fortælle om Tobias Nørbo, der bor i Hillerød. Hans ejendomsværdi var 8,5 millioner, men vurderingen af hans grundværdi lå på over 12 millioner kroner. Det skyldes, at ejendommen havde et stort, grønt område i baghaven.
Her var det dog bestemt, at man ikke kunne udnytte området til eksempelvis ny bebyggelse eller udstykning som følge af en såkaldt servitut, der gjorde det fredet.
Men, forklarede Vurderingsportalen, servitutter indgik ikke som datapunkter i det materiale, deres vurdering blev skabt ud fra, og derfor kunne de ikke tage højde for, at området var fredet.
Der kan være lignende tilfælde, hvor andre forhold rent faktisk trækker grundens potentielle værdi ned, uden at ejendomsvurderingerne afspejler det.
Kan der være andre fejlkilder?
Ja, der kan være en række fejlkilder.
Ejendomsværdien bliver blandt andet til på information fra Bygnings- og Boligregistret, BBR. Hvis der er fejl i disse data, kan det skævvride værdien af ens ejendom, og dermed give problemer.
Man kunne – i teorien – forestille sig, at den ”optimale udnyttelse” bestod af et hus på 140 kvadratmeter. Den tidligere ejer havde et hus på 60 kvadratmeter, men nu var der blevet bygget et hus på 140 kvadratmeter – uden at det var blevet registeret i BBR.
Så ville det i BBR se ud som om, at grunden langt fra blevet udnyttet optimalt, fordi huset kun var 60 kvadratmeter, men reelt ville der være tale om en optimal udnyttelse, som bare ikke fremgik af BBR.
I praksis vil så store fejlkilder dog være vanskelige, fordi man skal have lov til at rive et hus ned og bygge et nyt op, men i sidste ende er det op til boligejeren at sikre sig, at BBR er korrekt.
Kan man ikke bare rive sit hus ned og score gevinsten så?
Satiriker og skuespiller Frederik Cilius er én af dem, der har set sin grund være mere værd uden hus på.
- Så er det bare at rive lortet ned og slå et telt op, skrev han i et opslag på Facebook akkompagneret af et billede, hvor man kunne se, at grundværdien var 8 millioner, men at ejendomsværdien var 6,3 millioner.
Og det kan måske virke logisk, at man burde kunne gøre som Cilius foreslår og dermed øge friværdien. Men sådan lader det sig næppe gøre i virkeligheden. Bare fordi Vurderingsstyrelsen har lavet en offentlig vurdering, kan man nemlig ikke gøre krav på, at staten skal være villig til at købe grunden til den værdi.
Dermed virker tricket kun, hvis man kan finde en køber, der vil betale mere, hvis man fjerner sin ejendom.
Interessant nok mener Thomas Booker, der er advokat ved Horten og har en ph.d. i ejendomsbeskatning, dog at netop denne øvelse burde kunne løse problemet.
- Man kan godt i teorien have en grundværdi, som er højere end ens ejendomsværdi, men forskellen kan maksimalt være det, det ville koste at rive bygningerne ned, hvis man skulle have en negativ værdi af bygningerne, sagde advokaten onsdag til TV 2.
Kan man klage over sin vurdering?
I udgangspunktet kan man ikke klage over sin ejendomsvurdering.
Det skyldes at der er tale om såkaldte ”foreløbige 2022-vurderinger”, som først er endelige i 2025, og derfor kan man formelt først klage til den tid.
Der findes dog en række tilfælde, hvor man kan bede Vurderingsstyrelsen tage et nyt kig på ens vurdering. Det kan du læse mere om her.
Desuden har flere skatteeksperter, TV 2 har talt med, anbefalet alle utilfredse boligejere at klage til myndighederne med det samme.
- Min klare anbefaling er, at man hurtigst muligt anmoder om en revurdering, hvis man er det mindste i tvivl. Det værste, der kan ske, er, at Vurderingsstyrelsen afviser klagen, sagde advokat Thomas Booker til TV 2.
I artiklen kan du også læse fem gode råd fra BDO’s skatteekspert Henning Boye Hansen til, hvordan man kan klage.