Særligt 'familieflip' udløser boliggevinster i millionklassen
Hundredvis af formuende danskere overdrager boliger til familiemedlemmer, som derefter hurtigt sælger ejendommene videre – med millionfortjeneste.
Du skal betale en gaveafgift til staten på 15 procent, hvis du giver dine børn, børnebørn eller andre nære familiemedlemmer gaver for over 69.500 kroner om året.
Men sådan er det ikke nødvendigvis på boligmarkedet.
Her må du godt sælge en ejendom billigt til et familiemedlem, som de derefter hurtigt kan sælge videre til markedspris med en millionfortjeneste – ofte uden at der skal betales skat.
Det foregår hurtigt og nemt, som hvis man flippede med en mønt, og deraf kommer navnet – familieflip.
Disse familieflip af ejendomme giver mulighed for at give store beløb videre indenfor familien typisk fra forældre til børn.
Alene siden 2020 har mindst 951 danskere nydt så godt af et familieflip, at de på kort tid har realiseret gevinster på over en million kroner. Gevinster, der som udgangspunkt er skattefri.
Det viser en undersøgelse som analysefirmaet Kaas & Mulvad har foretaget for TV 2.
Alle 951 boliger blev solgt videre senest tre år efter en familieoverdragelse og nogle af ejendommene er blev flippet så hurtigt, at de kun var ejet i få måneder. Korteste periode var for en ejerlejlighed i Gentofte, der blev flippet i løbet af 61 dage med en gevinst på 1,1 millioner kroner.
Ejerlejligheden blev familieoverdraget af et par i halvtredserne til en kvinde midt i tyverne for omkring 800.000 kroner i maj 2021. To måneder senere i juli 2021 solgte hun lejligheden til markedsprisen på 1,9 millioner og kunne dermed realisere en gevinst på 1,1 millioner kroner.
Aggressiv brug af regler
Den største gevinst i de 951 familieflip var på 10,4 millioner kroner og stammede fra en ejerlejlighed på Frederiksberg, der blev flippet indenfor en periode på halvandet år. Men gennemsnitligt lå milliongevinsterne på lige over 2 millioner kroner.
- Det er jo helt tydeligt, at her har man spekuleret i at overdrage formue. Det var ikke helt det, der var hensigten med reglerne, siger boligøkonom Mikkel Høegh fra Jyske Bank.
Han peger på, at reglerne er skabt, så én generation kan overdrage en ejendom til den næste – for eksempel et landbrug, der har været i slægten længe eller en bolig, der har sentimental værdi for en familie.
- Der er ingen tvivl om, at dette er et udtryk for, at reglerne bliver brugt lidt mere aggressivt, end det var tiltænkt, siger Mikkel Høegh.
Kollapset vurderingssystem
Hvis man ikke kun ser på gevinsterne over en million kroner, så er der siden 1. januar 2020 samlet set blevet gennemført 1912 familieflip, hvor selve familieoverdragelsen højst lå tre år tidligere.
Der blev realiseret gevinster for i alt 2,3 milliarder kroner, hvilket giver en gennemsnitlig gevinst på 1,2 millioner kroner på hvert familieflip.
I tænketanken Cepos mener analysechef Otto Brøns-Petersen, at situationen skyldes utilstrækkelighed hos myndighederne.
- Det er en konsekvens af et kollapset vurderingssystem, hvor myndighederne ikke har løst deres opgave, siger Otto Brøns-Petersen.
Han understreger, at de lave offentlige vurderinger er udarbejdet af ... Ja, det offentlige.
- Og at staten i en lang periode ikke har været i stand til at lave troværdige vurderinger, bør ikke komme skatteyderne til ugunst, siger Otto Brøns-Petersen.
Særlige omstændigheder
Reglerne om familieoverdragelse tillader, at en boligejer kan sælge sin ejendom til et nært familiemedlem på favorable vilkår.
Ejendommen kan nemlig handles til den offentlige vurdering minus 15 procent. En vurdering der vel at mærke er over 20 år gammel og derfor ikke har fulgt med prisudviklingen.
Det giver ofte meget store forskelle på, hvad en ejendom kan sælges for i en familieoverdragelse, og hvad den kan sælges for på boligmarkedet.
Det giver mulighed for at overføre store formuer mellem generationer. Det er der mange danskere, der benytter sig af og det sker som hovedregel skattefrit.
Skattestyrelsen oplyser dog, at der efter konkret vurdering i nogle tilfælde kan foreligge særlige omstændigheder, der gør, at forskellen mellem overdragelsessummen og den reelle markedspris vil blive betragtet som en gave, der skal betales gaveafgift af.
- Er der eksempelvis en stor prisforskel, og er der gået kort tid siden overdragelsen, vil der kunne foreligge særlige omstændigheder, oplyser Skattestyrelsen.
I sådanne tilfælde risikerer boligejeren, at gevinsten vil blive beskattet – dog kun med 15 procent efter et bundfradrag på 69.500 kroner.
Men det er ikke fair, lyder det fra tænketanken Cepos.
- I nogle af disse tilfælde vil staten i dag forsøge at påberåbe sig ”særlige omstændigheder” og beskatte gevinsten, men det vil ikke være rimeligt. Det er jo deres egne vurderinger, der er forkerte, siger analysechef Otto Brøns-Petersen.
Det er voldsomt
Det er dog langt fra alle familieoverdragelser, der ender som familieflip, hvor boligen bliver solgt videre kort efter.
I 2020 blev der gennemført 9174 familieoverdragelser, hvilket svarer til hver 11. bolighandel.
Det viser en undersøgelse foretaget af tænketanken Cevea.
Cevea fremhæver i sin undersøgelse, at i Rudersdal, Gentofte og Frederiksberg Kommuner er det i gennemsnit værdier for over to millioner kroner, der gives videre i forbindelse med en familieoverdragelse.
Undersøgelsen viser også, at ejendomme i den typiske familiehandel i 2020 blev solgt til 15 procent under den offentlige vurdering, mens den typiske handel på boligmarkedet samme år lå 43 procent over den offentlige vurdering.
De mange familieoverdragelser kommer bag på boligforsker og adjungeret professor Hans Skifter Andersen fra Aalborg Universitet.
- Jeg synes, det er voldsomt. Det er lidt overraskende, at op mod 10 procent af handlerne er familieoverdragelser, siger han.
Hans Skifter Andersen påpeger, at staten ”helt klart” går glip af en del skatteindtægter i forbindelse med familieoverdragelserne. Og han tøver ikke med at kalde det en skattefinte.
- Det er formuer, der ikke bliver beskattet. Man sender penge videre til næste generation, som egentlig burde beskattes. Det er et problem, siger Hans Skifter Andersen.
Familieflip er en skattefinte
Boligøkonom Mikkel Høegh fra Jyske Bank bruger også ordet finte, når han taler om familieoverdragelser. Han fremhæver, at den i vid udstrækning har været brugt på lejlighedsmarkedet.
- Her er reglerne blevet brugt som en del af den finte, der var med at foretage et forældrekøb og så overdrage lejligheden til børnene senere, forklarer Mikkel Høegh.
Men det har ændret sig i de senere år.
- Her har vi set, at familieoverdragelserne er blevet brugt mere på større ejendomme, siger Mikkel Høegh fra Jyske Bank.
Han mener, at de mange familieoverdragelser har været med til at understøtte de høje ejendomspriser i nogle områder, fordi boligerne ikke bliver sat til salg på det åbne boligmarked. Det gør udbuddet af ejendomme mindre – og så stiger priserne.
- Man holder jo egentlig nogle ejendomme tilbage, som ellers ville blive handlet på markedet, siger Mikkel Høegh.
Fra 2024 bliver det muligt at gennemføre familieoverdragelser med endnu større nedslag i prisen, idet man vil kunne handle ejendommene til 20 procent under vurderingen mod de nuværende 15 procent.
Til gengæld vil myndighederne forsøge at have udarbejdet nogle mere realistiske offentlige vurderinger til den tid.