Rentestigning knækker næppe boligmarkedet – men nogle kan blive ramt, advarer Nationalbanken
Boligejerne i de store byer er særligt udsatte, hvis renten stiger, viser ny analyse.
Det danske boligmarked bliver ikke blæst omkuld, hvis renten stiger en lille smule. Men for nogle boligejere er der alligevel god grund til at holde øje med udviklingen.
Sådan lyder en af konklusionerne i et nyt såkaldt working paper fra Nationalbanken, der har undersøgt, hvilke konsekvenser det har, hvis boligrenten stiger.
- Samlet set (er, red.) boligejerne robuste overfor en relativ beskeden rentestigning, men nogle husholdninger vil være særligt følsomme, skriver Nationalbanken blandt andet.
Et procentpoint og tusindvis af kroner
Konkret har bankens økonomer undersøgt, hvad det vil betyde på den korte bane, hvis renten stiger med ét procentpoint.
Det kunne for eksempel være fra 0,5 procent til 1,5 procent, som man har set i år, eller fra 1,5 procent til 2,5 procent.
Selvom det på papiret ikke ser ud af meget, kan der i kroner og øre være en stor forskel på, om man har en rente på 0,5, 1,5 eller 2,5 procent.
Som regneeksemplet herunder viser, kan det således medføre ekstra renteudgifter for mange hundrede tusinde kroner, hvis man låner to millioner kroner og har tænkt sig at betale det af over 30 år.
Ikke overraskende er det særligt de højest belånte boligejere, der samtidig har en variabel rente og afdragsfrie lån, der vil blive ramt, hvis renten stiger. Ifølge analysen risikerer de at blive ramt dobbelt:
Dels vil deres såkaldte cash flow, som det hedder på økonomisprog, tage skade af de stigende renter. Oversat til almindeligt dansk betyder det, at en større del af deres disponible indkomst skal bruges til at betale renteudgifter.
Dels vil boligejernes balance – værdien af deres formue og bolig i forhold til størrelsen på deres gæld – blive ramt. Det skyldes både, at gælden bliver dyrere, hvis der skal betales mere i rente, og at stigende renter formentlig vil føre til lavere boligpriser.
Hovedstadsområdet i risikozonen
Kigger man på boligejernes balance, er det særligt boligejerne i de større byer, der skal have dette for øje, lyder det fra Nationalbanken.
Det skyldes både, at afdragsfrie lån og lån med variabel rente er mere udbredte her, men også at boligpriserne er mere følsomme over for rentestigninger i disse områder.
Som man kan se på kortet herunder, er det særligt hovedstadsområdet, der kan opleve faldende boligpriser, hvis renten stiger. Kortet stammer fra Nationalbankens nye udgivelse.
Netop prisudviklingen i de store byer, afdragsfrie lån og lån med variabel rente har været nogle af hovedpersonerne i den diskussion, der har kørt om det danske boligmarked det seneste års tid.
Nationalbankens direktør, Lars Rohde, har blandt andet opfordret til et indgreb, der skal gøre det sværere for de mest forgældede at have disse lånetyper. Det har regeringen dog afvist for nuværende.
Samlet set er risikoen ved en mindre rentestigning da også mindre, end den har været tidligere, konkluderer Nationalbanken i sin nye analyse. Årsagen er ikke mindst, at færre boligkøbere de seneste knap ti år har benyttet sig af de omdiskuterede lånetyper.
I 2020 og 2021 er andelen af afdragsfrie lån dog steget igen, hvilket menes at have bidraget til, at boligpriserne er gået op.