Boligmarkedet bevæger sig sidelæns – hvad bliver konsekvensen?
Mens renten stiger, står boligpriserne nærmest stille. Sådan er det dog næppe på sigt.
Efter to år med store prishop er festen ved at ebbe ud på boligmarkedet.
Torsdag viser nye tal, at huspriserne ganske vist er steget i maj, men at der er tale om en så lille stigning, at det reelt er en tilbagegang, når man tager højde for sæsonen. Det vurderer Nykredit i en ny analyse.
Men hvor efterlader et boligmarked, der mest bevæger sig sidelæns, så dem, der gerne vil købe og dem, der gerne vil sælge?
En døende prisfest
Hvis man står og skal til at købe sit første hus, er den gode nyhed denne: Prisfesten ser ud til at klinge af.
Til trods for, at antallet af boliger til salg stadig er lavt i et historisk perspektiv, så er de voldsomme prisstigninger, vi har set de seneste år, ved at stilne af.
Det gælder særligt for huspriserne, men også ejerlejlighederne bevæger sig langsomt samme vej, viser data fra Boligsiden.
Omvendt er den dårlige nyhed, at boligpriserne i Danmark de seneste år er steget så markant, at der efterhånden skal et meget stort fald til, hvis man som førstegangskøber skal kunne komme ind til de samme priser som før coronakrisen.
- Hen over vinteren var der det laveste udbud af boliger i 16 år, og det betød, at det var sælgers marked. Indtil der kommer mere til salg, og køberne får mere at skulle have sagt, står sælgerne altså med rigtig gode kort på hånden, når der skal forhandles pris, siger Lise Nytoft Bergmann, der er chefanalytiker og boligøkonom hos Nordea, til TV 2.
Rentehop og den manglende effekt
Mens boligpriserne mest står i stampe for tiden, har renterne haft gevaldigt vokseværk det seneste halve år.
Sidste år kunne man typisk optage et boliglån med en rente på en halv procent.
I dag er boligrenten oppe omkring fire procent, og selvom mange hidtil har kunne drage fordel af kortere lån med variabel rente, ser den finte også ud til at forsvinde.
Den amerikanske centralbank, FED, har således annonceret, at renterne skal stige for at få inflationen til at falde, og torsdag forventes det, at Den Europæiske Centralbank, ECB, vil følge op med et lignende budskab.
Dermed skal man som kommende boligkøber gøre sig klar til, at en større del af ens penge kan gå til at betale renter.
Ifølge gængs økonomiteori burde det på et tidspunkt også vise sig i priserne. For når folk helt generelt har flere udgifter eller færre indtægter, har de ikke lige så mange penge at købe bolig for. Men den effekt har vi ikke rigtigt set endnu, fortæller Lise Nytoft Bergmann fra Nordea:
- Man skal huske på, at det ikke er alle huskøbere, der køber til sidste krone. Nogle har et godt rådighedsbeløb, fordi de har forelsket sig i en bolig, der ikke strammer budgettet til det yderste. Det kan også være, at der står nogle ekstra penge som opsparing, man kan skyde ind som en ekstra udbetaling, siger Lise Nytoft Bergmann.
Samtidig understreger hun, at den stigende rente alt andet lige får en betydning, hvis den fortsætter opad.
På et tidspunkt vil det nemlig få nogle til at nedjustere deres drømme og andre til helt at droppe drømmen om at eje egen bolig.
- Det er der, man begynder at se sælgerne få mere kam til deres hår, og at priserne måske begynder at sive en lille smule, siger boligøkonomen.
Indgreb, ændringer og inflation lurer
Egentlig er der flere ting, der kan påvirke boligmarkedet herfra.
Dels er der en større omlægning af boligbeskatningen, der fra 2024 ventes at gøre de områder, hvor prisen i dag er skruet allermest op, dyrere at bo i. Det kan potentielt få priserne til at falde en smule.
Dels er der risikoen for et tilbageslag mod økonomien. Man så senest med finanskrisen i 00’erne, at boligmarkedet kan falde med mere end 20 procent, hvis der opstår en større krise i samfundet, og fra flere sider har advarslen lydt, at prisfald i denne omgang kan komme op mod eller over 30 procent.
Oven i det er der den fortsat rekordhøje inflation og de dyre energikilder, der rammer både boligejere og dem, der håber måske at komme ind på ejermarkedet. Når inflationen stiger, skal der nemlig bruges flere penge på andre udgifter, og hvis ikke lønnen følger med i samme tempo, taler eksperter om en ”reallønstilbagegang”.
Det betyder kort fortalt, at vi har råd til mindre, og at vi bliver fattigere, selvom der ikke står et mindre beløb på vores lønseddel.
Nationalbankens anbefalinger
Endeligt er der også muligheden for politiske indgreb på boligmarkedet.
Siden finanskrisen er grebet og regelsættet om boligmarkedet strammet flere gange, og senest torsdag har Nationalbanken gentaget sin opfordring til, at politikerne tager endnu et grundigt kig på reglerne for boligbelåning.
Formålet er ikke nødvendigvis at køle det nuværende boligmarked af, fortæller Nationalbankens chef for finansiel stabilitet Peter Storgaard, til TV 2.
Det handler derimod om at gøre boligmarkedet stærkere, så det ikke bliver blæst omkuld, hvis der opstår uvejr som i forbindelse med finanskrisen.
Konsekvensen vil, ifølge Storgaard, ”alt andet lige” være, at priserne nok falder en smule, hvis politikerne beslutter sig for at følge Nationalbankens anbefalinger og eksempelvis øge kravene til boligkøberes egenbetaling, eller hvis man begrænser mulighederne for afdragsfrie lån.
Sivende priser og historiske fald
Mens boligpriserne mest af alt hopper lidt på stedet, er der nok mange, der spørger sig selv om, hvad man så skal forvente af fremtiden.
Da TV 2 for en måned siden spurgte otte cheføkonomer til deres forventninger, svarede alle som en, at vi formentlig står over for et mindre prisfald det kommende år. Et lignende budskab kom fra Lise Nytoft Bergmann efter de nye tal torsdag:
- De voldsomme prisstigninger, vi har set de seneste to år, er blevet afløst af mere forsigtige prisstigninger. Vi forventer også at se noget, der ligner sivende priser, når vi kommer hen på den anden side af sommeren.
Omvendt har Finanstilsynets direktør Jesper Berg tidligere advaret om, at hvis vi skal tage ved lære af fortiden, så kan boligmarkedet ”sagtens” falde med 20, 25 eller sågar 30 procent, når først priserne begynder at vende.