Tiden kan være inde til et stort fald i boligpriserne, advarer Finanstilsynets direktør
Hvis priserne falder meget i de dyreste områder, kan konsekvensen i andre dele af landet blive, at huse slet ikke kan blive solgt.
Boligpriserne kan ”sagtens” falde med 20, 25 eller sågar 30 procent, når farten går af boligmarkedet.
Sådan lød den overraskende og opsigtsvækkende advarsel fra Finanstilsynets direktør, Jesper Berg, da han i sidste uge talte ved årsmødet i foreningen Lokale Pengeinstitutter.
Meldingen er overraskende, fordi de fleste økonomer kun forventer et mindre fald over de kommende måneder. Da TV 2 tidligere på måneden spurgte 8 cheføkonomer, svarede ingen af dem således, at et fald på mere end 5 procent lå i kortene.
Og opsigtsvækkende, fordi at prisfald i den størrelsesorden typisk sker med årtiers mellemrum, og de oftest rummer eller medfølger en større økonomisk krise.
Men det er netop pointen, siger Jesper Berg til TV 2:
- Jeg siger ikke, at boligpriserne nødvendigvis vil falde. Men dels er der nogle ting i sol, måne og stjerner, der peger på, at de kan falde. Og dels har vi cirka hvert 15. år sådan nogle store udfald som det her på boligmarkedet.
Vi har set det før
Kigger man på statistik for boligmarkedet fra tiden op til finanskrisen, er det ikke svært at se, hvornår priserne toppede, hvornår nedturen begyndte, hvornår den tog fart, og hvornår priserne ramte lavpunktet.
Som grafen viser, toppede markedet for ejerlejligheder hen over sommeren 2006. For huse skete det først et lille år senere, men uanset om man kigger på det ene eller det andet, er det ved at være 15 år siden, at det danske boligmarked begyndte at falde, og finanskrisen fulgte.
- Vi har set det før. Hvis du går tilbage til finanskrisen eller til slutningen af 1980’erne og starten af 1990’erne, var billedet det samme – og sådan set også to gange før det, hvor prisfaldene blev lidt skjult af, at vi havde en inflation på over 10 procent, siger Jesper Berg.
Jesper Berg, de her potentielle prisfald på 20-30 procent, kan de ramme hele Danmark, eller er det kun i de dyreste egne af landet, man skal være nervøs?
- Det er der mange forskellige holdninger til. Nogle mener, at den slags primært påvirker de dyreste områder. Men andre mener, at når de dyreste områder bliver ramt, er konsekvensen i andre dele af landet, at husene slet ikke kan blive solgt der.
Mestre i store udsving
Ifølge Finanstilsynets direktør er det danske boligmarked ét af dem med de største udsving i hele den vestlige verden.
En del af forklaringen er den fastkurspolitik, der har præget Danmarks pengepolitik i årtier. Først var det over for den tyske d-mark, og i dag er det euroen, som den danske krone er bundet op på.
Det gør, at Nationalbanken kun har et meget snævert spillerum for at påvirke renten, når økonomien enten brager afsted eller falder tilbage. Dermed kan den danske centralbank ikke hæve eller sænke renten for at tæmme boligmarkedet, som man ellers i et vist omfang ofte vil gøre.
- Det betyder altså, at hvad man beslutter sig for i Frankfurt (hvor Den Europæiske Centralbank, ECB, har til huse, red.), også er den rente, vi får i Danmark, uafhængigt af hvilken økonomisk konjunktur vi står med, siger Jesper Berg.
Derudover peger han på, at udbetalingskravene i Danmark er relativt lave sammenlignet med andre lande. Hvis man vil købe et hus til 1 million, skal man således kun stille med 50.000 kroner – 5 procent – selv, og så kan man få lov at låne de resterende penge.
Det gør, at vi typisk låner en større andel af de penge, vi køber bolig for.
Inflationen presser
Jesper Berg understreger, at han ikke forventer, at boligpriserne falder med 20, 25 eller 30 procent.
Hans advarsel er således ikke udtryk for en større beregning eller en såkaldt prognose, som banker og økonomer hele tiden begår. Der er derimod tale om en historisk tendens, som direktøren nu frygter, at vi kan have kurs mod at slå os på.
Han påpeger, at der er væsentlige forskelle sammenlignet med eksempelvis finanskrisen: Bankerne er ikke nær så økonomisk udfordrede, som de var dengang, og bortset fra de seneste to års tid har prisstigningerne ikke været lige så ekstreme, som i tiden op til at boligboblen brast i anden halvdel af 00’erne.
Til gengæld er der også ting, der trækker i den modsatte retning, vurderer Jesper Berg. Fordi inflationen er højere, end den har været i 38 år, er centralbankerne nødt til at hæve renterne for at få prisstigningerne under kontrol. Det vil være med til at skubbe boligpriserne nedad.
Derudover står beskatningen af ejerboliger over for en større omlægning i 2024, der formentlig betyder, at særligt nye købere i de dyreste områder skal betale mere i boligskat.
Det vil også kunne presse prisen ned, mener Jesper Berg.
- Hvor stor sandsynligheden er, for at huspriserne falder med 20 eller 30 procent, har jeg ikke nogen stærk mening om. Men historisk set er den slags altså sket med cirka 15 års mellemrum i Danmark, og derfor må vi formode, at det sker igen, siger Jesper Berg og fortsætter:
- Men om det lige bliver efter 15 eller 20 år denne gang, ved jeg ikke.