Renterne stiger markant, og det kan få stor betydning for din bolig

Årsagerne er meget fjerne, men konsekvenserne er meget nære: Når renterne stiger, bliver det dyrere at købe bolig.

Det er lidt af et paradoks.

Længe har stigende huspriser fået både meget opmærksomhed og store overskrifter, men nu ser truslen fra en mere stille dræber ud til at kunne blive boligmarkedets egentlige problem.

Siden starten af året er renterne steget, hvilket betyder, at det er blevet dyrere at låne til sin bolig, uanset om man vælger et fastforrentet lån eller et lån med variabel rente.

Rentestigningerne er særligt et problem for førstegangskøbere, men hele boligmarkedet kan blive ramt af udviklingen, lyder det fra flere eksperter, TV 2 har talt med.

- Når vi kommer et år eller halvandet længere frem, så tror jeg, at vi kan se prisfald på de mest hotte steder af boligmarkedet, lyder det eksempelvis fra landets største ejendomsmægler, Poul Erik Bech, der hører under EDC-kæden.

Resterne fra finanskrisen

I sig selv er årsagerne til de stigende renter positive, fortæller Ulrik Bie, der er tidligere cheføkonom i Nykredit og nu økonomisk redaktør på Berlingske.

Gængs økonomisk visdom tilsiger således, at centralbankerne – det er Nationalbanken i Danmark, ECB i Europa og FED i USA – vil hæve renterne, når der er godt gang i økonomien.

Renterne er nemlig et værktøj, der kan påvirke, hvor meget befolkningen kan og vil låne, og dermed hvor mange penge de kan forbruge.

Centralbanker

Hvad er en centralbank?

En centralbank er en offentlig institution, der styrer et lands eller en gruppe af landes penge. Mange centralbanker har som sit vigtigste formål at sikre en stabil udvikling i priserne – altså inflation. Her er renteniveauet særligt vigtigt.

Hvad er de vigtigste centralbanker?

I Danmark hedder centralbanken Nationalbanken og har tre overordnede formål: at sørge for stabile priser, sikre betalinger og stabilitet i det finansielle system.

I USA kaldes centralbanken ofte bare FED – Federal Reserve – og det er den vigtigste centralbank i verden. For Danmark er ECB – Den Europæiske Centralbank – dog også særdeles vigtig, fordi værdien af den danske krone skal følge værdien af en euro.

Realkreditlån

Hvordan kan renten være negativ på et lån?

Det blev også længe anset som totalt naturstridigt. Grundlæggende har inflationen længe været så lav, og indlånsrenterne endnu lavere, så det kunne betale sig at andre "holdt" ens penge. I hvert fald hvis man havde rigtig mange.

Samtidig er det danske boligmarked blevet betragtet som meget stabilt og sikkert, så investorerne behøvede ikke at frygte for, at de pludselig ikke kunne få deres penge igen, når de skulle bruge dem.

Derfor kunne det være attraktivt at låne penge ud til en negativ rente – det var simpelthen bedre end alternativet.

Har man så fået penge for at låne?

Ja, på sin vis. Men dog mest nej.

Et realkreditlåns ydelse – de penge, man betaler – består af tre dele: en rentedel, en afdragsdel og bidragssatsen.

Det er rentedelen, der har været negativ. Man har selvfølgelig stadig skullet betale af på lånet, ligesom bidragssatsen, som man betaler til realkreditinstituttet for at administere ens lån, har været højere, end renten har været negativ.

Så i praksis har man altså ikke fået penge i hånden for at låne.

Siden finanskrisen i slutningen af 00'erne har renten dog været holdt historisk lav, og de seneste år har rentedelen af nogle boliglån ligefrem været negativ. Det vil sige, at man kun har skullet betale afdrag og den såkaldte bidragssats, der er et administrationsgebyr for at have lånet.

- Vi har haft nedadgående renter nærmest siden 2008, men nu er det ved at vende. Centralbankerne har ikke bare sat renterne i nul, men de har nærmest smidt penge ud over befolkningen for at holde økonomierne flydende. Nu skal det rulles tilbage, siger Ulrik Bie.

Han peger samtidig på, at andre forhold har en indflydelse på renten for det danske boligmarked:

Dels er der en generelt stigende inflation i verden. Derudover har udsigten til nye toner fra centralbankerne i særligt USA og Japan gjort det mindre attraktivt at låne penge til danske boligejere, fordi investorerne formentlig snart kan få et bedre afkast andre steder.

Den dyre procent

Selvom årsagerne kan lyde meget fjerne, vil konsekvenserne formentlig kunne mærkes af rigtig mange. Når renterne stiger, bliver det nemlig dyrere at låne penge til at købe eller eje en bolig.

I januar kunne man eksempelvis få et fastforrentet realkreditlån til 0,5 procent i rente. I dag vil samme lån typisk have 1,5 procent i rente, og det er en markant forskel i det lange løb, viser en beregning fra Nordea Kredit.

Ifølge Lise Nytoft Bergmann, der er boligøkonomen bag beregningen, betyder det, at man typisk kan købe bolig for 5 procent mindre.

Eller sagt med andre ord: Hvis en familie i starten af året kunne købe et hus til 2 millioner kroner, kan de kigge på boliger til maksimalt 1,9 millioner kroner, hvis ikke de sparer andre steder i budgettet.

Nogle steder i landet er boligerne så dyre, at man allerede har skåret ind til benet
Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom hos Nordea Kredit

Det er boligøkonomens forventning, at det kan være med til at lægge en dæmper på prisniveauet for boligmarkedet.

- Faktisk hilser vi rentestigningen velkommen, for det seneste halvandet år er boligpriserne fløjet i vejret. Hvis boligpriserne stiger alt for meget mere end danskernes almindelige indkomst, er der en risiko for, at der kommer et efterfølgende prisfald, siger Lise Nytoft Bergmann.

- Pokkers realistisk

Samme syn på sagen har EDC-mægleren Poul Erik Bech.

Han understreger, at det fortsat er relativt nyt med de stigende renter, men han forventer, at det særligt er førstegangskøbere, der kommer med færre penge i lommen selv, der bliver ramt af det.

- Har man set sig lun på et hus på 150 kvadratmeter, kan man måske godt nøjes med 140. Men en toværelseslejlighed har nu engang den størrelse, som en toværelseslejlighed har, og dem kommer der til at være færre købere af over de næste år, siger Poul Erik Bech.

Typisk er det boligmarkedet i de største byer, der driver markedet i hele landet frem. Men fordi priserne i særligt hovedstadsområdet er kommet så højt op, er det også disse områder, der står mest for skud, hvis der kommer et prisfald. Det vurderer både ejendomsmægleren og boligøkonomen.

- Normalt vil man skære på andre udgifter til at starte med, når renterne stiger. Men nogle steder i landet er boligerne så dyre, at man allerede har skåret ind til benet, når man går i banken, siger Lise Nytoft Bergmann.

Samtidig er der udsigt til en større omlægning af boligbeskatningen i 2024, som Poul Erik Bech forventer kommer til at gøre det dyrere at bo i ejerlejlighed i København.

Det vil presse priserne ned, og han forudser, at det efterfølgende vil få priserne til at falde i resten af landet.

Er du bekymret for udviklingen, Poul Erik Bech?

- Mine kollegaer skriver nogle gange og spørger, om jeg behøver at være så pokkers realistisk, når jeg udtaler mig. Men det giver ikke mening at drøfte de her ting, hvis man ikke tør se ind i, at udviklingen vender, og det er, vil jeg vove at påstå, ved at ske nu.