Penge

Økonomisk vagthund vil ikke have indgreb på boligmarkedet – men én ting er de bekymret for

Vismændene frygter særligt, at udsigten til stigende boligpriser i sig selv kan være med til at presse priserne op.

Det er ikke nødvendigt med indgreb på boligmarkedet lige nu.

Men der er god grund til at holde øje med udviklingen, og ikke mindst én tendens skal man være særligt opmærksom på.

Sådan lyder en af konklusionerne fra Det Økonomiske Råd, der som økonomiske vagthunde skal holde øje med den danske økonomi, i en ny rapport.

Rådet bliver også kaldt de økonomiske vismænd, og ifølge Carl-Johan Dalgaard, der er overvismand og økonomiprofessor ved Københavns Universitet, er det endnu for tidligt at lave et indgreb, der sænker farten på boligmarkedet trods store prisstigninger det seneste år:

- Priserne stiger på et tidspunkt, hvor man ikke forventer, at de skulle stige. Man tænker straks, at det ligner en film, man har set før, og at den film ikke ender så godt. Men vores vurdering i den nuværende situation er, at det også kan handle om faktorer, der er mere realøkonomiske, og som ikke har karakter af en boble.

Eksperternes opråb

Boligmarkedet er blevet diskuteret vidt og bredt de seneste måneder.

Sidste forår forudså flere eksperter, at coronakrisen ville føre til et prisfald. Men i løbet af 2020 viste det modsatte sig at være tilfældet, og siden den første nedlukning i marts 2020 er huspriserne steget med mere end 14 procent i gennemsnit.

Et sådant forløb blev sidst set i årene op til finanskrisen

De økonomiske vismænd

For lejligheder er stigningen på cirka 15,5 procent for hele Danmark, og i hovedstadsområdet er priserne vokset endnu mere.

Det har fået en lang række institutioner og eksperter til at anbefale forskellige indgreb. Således har blandt andre den internationale valutafond (IMF), Nationalbanken, Det Systemiske Risikoråd, pensionskassen PFA og professor Jesper Rangvid, der blev sat til at kortlægge finanskrisens årsager og konsekvenser, råbt vagt i gevær.

Men i sin rapport opvejer de økonomiske vismænd årsagerne til prisudviklingen og når frem til, at der er så væsentlige forskelle sammenlignet med eksempelvis finanskrisen, at der ikke på nuværende tidspunkt er grund til indgreb.

Vismændene fremhæver blandt andet historisk lave renter, ændrede forbrugs- og opsparingsvaner under coronakrisen og et mindre udbud af boliger til salg som årsager til, at priserne er steget så markant.

Spøgelset fra finanskrisen

Trods anbefalingen om at lade boligmarkedet passe sig selv for nu, gør vismændene det dog også klart, at der er god grund til at holde skarpt øje med udviklingen.

Sammenligner man den årlige prisudvikling på såvel landsplan som for hovedstaden, kan der findes lighedspunkter med tiden op til finanskrisen, og særligt risikoen, for at prisstigningerne bliver en selvopfyldende profeti, bekymrer vismændene.

Kort fortalt går frygten på, at de markante prisstigninger, som man har set den seneste tid, vil få nogle til at købe bolig tidligere, end de ellers havde planlagt. Det kan enten være, fordi de gerne vil have del i de stigende priser, eller fordi de ikke ønsker at betale mere, hvis de venter for eksempel et år eller to.

Hvis det sker, vil der så at sige komme flere potentielle købere om de samme boliger, og det vil presse prisen yderligere op. Boligpriserne vil altså stige, fordi folk forventer, at boligpriserne vil stige.

- Et sådant forløb blev sidst set i årene op til finanskrisen, og erfaringen fra dengang er, at det kan give et markant prisfald, når boligkøberne indser, at priserne er kommet ud af trit med de fundamentale forhold, skriver de økonomiske vismænd i deres rapport.

De henviser også til flere undersøgelser fra blandt andet Boligsiden, Boligøkonomisk Videncenter og Danske Bank, hvor mere end halvdelen af de adspurgte angiver, at de forventer stigende priser den kommende tid.

Kun 5-10 procent svarer, at de forventer, at boligpriserne vil falde.

Vismændene skriver desuden, at det ikke kan udelukkes, at en sådan mekanisme allerede har været med til at få boligpriserne til at stige.

Boligens byrde

Når vismændene alligevel er forsigtige med at anbefale et indgreb, skyldes det blandt andet, at den såkaldte boligbyrde fortsat er forholdsvis lav.

Boligbyrden måler de løbende udgifter til at finansiere ens bolig sammenlignet med den disponible indkomst, man har til rådighed.

Boligbyrden indregner blandt andet renteudgifter til ens boliglån efter skat, mens udgifter som forsikring eller vedligeholdelse ikke er med.

I tiden op til finanskrisen steg boligbyrden markant – ikke mindst for boligejere i København – men sådan er udviklingen ikke i denne omgang, mener vismændene.

Godt nok er boligbyrden for boligejere i København steget siden 2012, men det er fortsat en mindre del af boligejernes penge, der er bundet til deres boligudgifter.

Og for boligejere i hele landet er boligbyrden endnu lavere, end den har været på noget tidspunkt de seneste 20 år.

I seneste kvartal, hvor vismændene har kigget på danskernes boligbyrde, fjerde kvartal af 2020, har byrden endda taget et dyk, fordi mange har fået udbetalt deres indefrosne feriepenge. Det har øget deres disponible indkomst, og dermed har boligudgifterne udgjort en mindre del.

Tallene fra tiden op til finanskrisen viser dog også, at boligbyrden kan stige relativt meget på kort tid, og at der er store forskelle i den typisk boligbyrde afhængigt af lånetype.

Vismændene konkluderer derfor også, at "indgreb hurtigt kan komme på tale" og nævner selv en potentiel skrue, der kan justeres på:

- En konkret mulighed vil i givet fald være at stramme adgangen til afdragsfrie lån, som har udgjort en svagt stigende andel af det samlede udlån i og omkring København og Aarhus.