Penge

Nationalbanken frygter stort prisfald på boligmarkedet

Ifølge Nationalbanken er de danske boligejere blandt dem i hele verden, der har den højeste gæld i forhold til deres indkomst.

Det går så stærkt på boligmarkedet, at man er nødt til at trykke lidt på bremsen eller installere sikkerhedsseler.

Sådan lyder det fra Nationalbanken, der opfordrer til at stramme lånereglerne for boligkøb.

Konkret nævner Nationalbanken, at boligejere skal lægge en større udbetaling selv, end det er tilfældet i dag, og at der bør være regler mod afdragsfrie lån for de boligejere, der er højest gældsat.

- Det, der bekymrer os på boligmarkedet, er, at det går rigtig stærkt. Vi ser, at priserne stiger kraftigt, og at der er rigtig mange bolighandler. I den situation bliver vi bekymret for, at der kan komme et prisfald på et tidspunkt, siger Peter Storgaard, der er Nationalbankens chef for finansielle institutioner, til TV 2.

Krisen, der blev vendt om

Siden sidste forår er kvadratmeterpriserne for huse og lejligheder på tværs af Danmark gennemsnitligt steget med 14-16 procent. I nogle områder har stigninger været endnu større.

Samtidig er antallet af boliger til salg faldet kraftigt, ligesom de såkaldte liggetider – hvor lang tid en bolig i gennemsnit er til salg inden den bliver solgt – er dykket.

I begyndelsen af coronakrisen advarede flere eksperter ellers mod et muligt prisfald på boligmarkedet, fordi det er den typiske reaktion i forbindelse med økonomiske kriser.

Men sådan er det ikke gået, og de seneste måneder har blandt andre Finanstilsynet, Det Systemiske Risikoråd, pensionskassen PFA og nu Nationalbanken advaret mod tendenser på boligmarkedet.

Fokus på de mest sårbare

Som reglerne er i dag, skal man som boligkøber selv lægge fem procent af boligens pris.

Køber man en bolig til tre millioner, skal man altså selv stille med 150.000 kroner. Man kan hos et realkreditinstitut låne op til 80 procents af boligens værdi, mens det er muligt at få eksempelvis et banklån på de sidste 15 procent.

I Sverige er det dog et krav, at man selv kan stille med 15 procent i udbetaling, og det er ifølge Peter Storgaard fra Nationalbanken ét af de værktøjer, man kan gribe til. Om grænsen skal hæves til præcis 15 procent eller noget andet, nævner han dog ikke.

Vi er ikke sikre på, at det ender på den måde

Peter Storgaard om Finansministeriets forventning til et mere afdæmpet boligmarked i 2021

Nationalbanken holder også særlig øje med boligejere, der har lånt mere end 60 procent af deres boligs værdi, og som samtidig har fået et lån på mere end fire gange deres husstandsindkomst.

- Vi har fokus på dem, der har den største sårbarhed overfor et prisfald. Der opfordrer vi til, at man tænker over at få øget robustheden og at gøre det på en måde, hvor man afdrager på sit lån, eller at man lægger en større udbetaling, siger Peter Storgaard.

Ifølge Nationalbanken udgjorde afdragsfrie lån lidt under halvdelen af alle nyudlån til de højtgældssatte boligejere i 2020. Samtidig er de danske boligejere bruttogæld i forhold til deres indkomst blandt de højeste i verden, skriver Nationalbanken.

Milliarder ud af boligmarkedet

Årsagen til Nationalbankens bekymring for boligmarkedet kan aflæses i en ny analyse, der er blevet offentliggjort torsdag.

Egentlig handler analysen om, hvordan banker og realkreditinstitutter vil blive ramt, hvis økonomiske modvinde begynder at blæse over den danske økonomi. I analysen har Nationalbanken taget udgangspunkt i tre scenarier:

  • Grundforløb, der bygger på den seneste økonomiske prognose fra marts. Her stiger Danmarks BNP med 1,4 procent i 2021 og 4,5 procent i 2022.
  • En mellemhård recession, hvor Danmarks BNP falder med 0,5 procent i år og 2,1 procent næste år.
  • En hård recession, hvor BNP falder med 0,9 procent i år og 3,3 procent i 2022.

Selvom BNP-fald på 2-3 procent vil medføre historisk hårde kriser, skal tallet ses i lyset af Finanskrisens værste år, 2009. Her skrumpede den samlede økonomi i Danmark med 4,9 procent, og tallene er således heller ikke taget ud af den blå luft, skriver Nationalbanken. De bygger erfaringer fra tidligere kriser og økonomiske modeller.

Bliver Danmark ramt af en økonomisk krise, der minder om dem, Nationalbanken har regnet sig frem til i scenarierne med henholdsvis den mellemhårde og den hårde recession, vil milliarder forsvinde ud af boligmarkedet. I de tilfælde forventer Nationalbanken nemlig store fald i boligpriserne:

  • Mellemhård recession: Prisfald på 21,6 procent for enfamiliehuse i 2022. Yderligere fald på 0,8 procent i 2023.
  • Hård recession: Prisfald på 25,1 procent for enfamiliehuse i 2022. Yderligere fald på 2,6 procent i 2023.

- Der er også en risiko for at boligpriserne fortsætter

Advarslen fra Nationalbanken kommer blot to dage efter, at Finansministeriet fremlagde sin økonomiske redegørelse.

Her kunne man læse, at ministeriet forventer ”noget mere moderate” prisstigninger gennem resten af 2021 og 2022, og at man eksempelvis forventer, at huspriserne 'kun' vil stige med 3,1 procent næste år.

Peter Storgaard, regeringens nyeste prognose siger, at prisstigningerne kommer til at dæmpe sig. Hvorfor ikke vente med indgreb?

- Vi er ikke sikre på, at det ender på den måde. Det kan godt ende med en afdæmpning, men der er også en risiko for at boligpriserne fortsætter og stiger yderligere, siger Peter Storgaard fra Nationalbanken.

Om en måned skal Det Systemiske Risikoråd, der har til opgave at holde øje med potentielle risici for det finansielle område i Danmark, diskutere boligmarkedet.

Nationalbankens direktør, Lars Rohde, sidder også for bordenden i Risikorådet, og det forventes, at rådet vil henstille til regeringen, at den bør iværksætte yderligere tiltag på boligmarkedet.