Anders blev tvunget ud i lån på kvart million efter banken vurderede huset
Når realkreditinstitutter laver vurderinger af din bolig, kan det få stor betydning for økonomien i forbindelse med refinansiering af boliglån.
Realkreditinstitutterne kan bestemme, hvor meget din bolig er værd – og det kan have massiv betydning for en boligejers økonomi.
50-årige Anders Blicher fra Nykøbing Sjælland skyldte oprindeligt 2,4 millioner kroner i sit nybyggede hus. Men efter først at have modtaget en ’skrivebordsvurdering’ og efterfølgende haft en ejendomsmægler til at se på huset, måtte 227.000 kroner laves om til et banklån til en rente på 5,5 procent.
- Vi stod målløse tilbage. Ejendomsmægleren vurderede huset, og sagde så, at han lavede vurderinger for realkreditinstituttet, og derfor kunne boligen kun vurderes til 2,75 millioner kroner. Vi blev tvunget ud i et boliglån, siger Anders Blicher.
Bidragssatser i spil
Ifølge Anders Blicher har huset i alt kostet 4,5 millioner kroner, og ifølge ham ville en mere retvisende ejendomsvurdering ikke alene have sparet ham et dyrt banklån – han ville også kunne have fået en mindre bidragssats. For jo dyrere dit hus er vurderet – jo billigere er din bidragssats.
Hvor mange procent af et lån som betales i bidragssats – altså gebyrer, som skal dække realkreditinstitutternes formidling af boliglån, afgøres af, hvor meget du har lånt i forhold til boligens vurdering.
De fire største realkreditinstitutter Nykredit/Totalkredit, Brf Kredit, Nordea Kredit og Realkredit Danmark har alle det til fælles, at bidragssatsen fastsættes, når lånet optages. Men en ændring i vurderingen kan sætte bidragssatsen i vejret. For der er stor forskel i prisen på bidragssatsen alt efter, om man skylder 30, 60 eller 80 procent af boligens fastsatte vurdering til realkreditinstituttet.
Realkreditmarkedet er en jungle
En væsentlig detalje, som mange boligejere ikke skænker en tanke, men som kan få stor betydning for boligejernes økonomi.
For hvis man står over for en refinansiering, kan der være stor forskel på hvilket realkreditinstitut, der foretager ejendomsvurderingen.
Vicedirektør i Forbrugerrådet Tænk, Vagn Jelsøe, mener, at realkreditmarkedet er svært at finde ud af for den almene forbruger.
- Jeg tror ikke det er mange, der er opmærksomme på den her finurlighed med vurderingernes betydning for belåningsgraden. Men det er især bemærkelsesværdigt, at hvis du tager et lån, så er belåningsgraden, på det tidspunkt du tager lånet, altafgørende for bidragssatsen, siger Vagn Jelsøe.
Han forklarer, at bidragssatsen kun kan laves om, når man står over for en refinansiering af lånet.
- Men man kan jo hævde, at hvis man har et fastforrentet lån, så må man formode, at lånet falder i takt med, at du afbetaler. Men virkeligheden er, at realkreditområdet er meget indviklet i dag. Der er rigtig mange lån, hvor bidragssatsen er en væsentlig del af den månedlige ydelse, og så er det selvfølgelig relevant at se på, hvad man kan gøre for at få den så lav som muligt, siger Vagn Jelsøe.
Dårlig smag i munden
Efter at Anders Blicher i forbindelse med refinansieringen af hans realkreditlån, fik foretaget en ny ejendomsvurdering, sidder han tilbage med en dårlig smag i munden. Han mener, at det er noget svineri, at en ejendomsmægler laver en ejendomsvurdering, når han bliver udsendt af realkreditinstituttet.
- Vi har ikke følt, at vi kan gøre noget. Med den seneste debat er vi vågnet op, og nu vil vi kæmpe for lægge pres på realkreditinstitutterne. For hvis vi ser på vores gæld og byggeprisen, så er vurderingen nærmest halv pris. Hvis den havde været mere reel, så ville vi være nede på en belåning på 50-60 procent, siger Anders Blicher.
Dermed ville Anders Blicher ikke alene kunne undgå det dyre banklån - bidragssatsen ville også være faldet på boliglånet.
Hos Nykredit, som ejer Totalkredit, vil man ikke kommentere på konkrete kundesager, og ønsker ikke at svare på hvordan man i koncernen foretager ejendomsvurderingerne, men henviser til ejendomsmæglerne.
Sådan banker du bidragssatsen ned
Få en ny vurdering af værdien på din bolig
Hvis du har en formodning om, at din bolig er steget i værdi siden du optog dit boliglån, er det en god ide at bede dit realkreditselskab om at vurdere værdien af din bolig igen.
Ender den nye vurdering med, at din bolig vurderes til at være mere værd, end da du optog boliglånet, udgør dit boliglån nemlig mindre af boligens værdi end tidligere, og det kan sende bidragssatserne ned. Det sker, fordi det er den yderste del af boligens belåning, der er dyrest, når det angår de såkaldte bidragssatser.
En god tommelfingerregel er, at den dyreste belåning er den, der går fra 60 til 80 procent af boligens værdi. Kan en ny vurdering sende din belåning af boligen ned under 60 procent, sparer du altså meget lette penge alene på baggrund af den nye vurdering.
Skift realkreditselskab
Du kan opleve, at dit realkreditselskab ikke vil give dig en ny vurdering af din bolig. I den situation kan du forhøre dig hos et par andre realkreditselskaber. Ofte vil de hellere end gerne give dig en uforpligtende vurdering af din bolig med henblik på at snuppe dig som realkreditkunde fra din nuværende udbyder. Det koster ikke noget at få en uforpligtende vurdering.
Vælger du at skifte realkreditselskab, skal du være opmærksom på, at det koster omkring 10.000-15.000 kroner at skifte - i nogle tilfælde mere. I mange tilfælde kan det dog sagtens være en god forretning at skifte alligevel på baggrund af efterfølgende lavere bidragssatser.
Betal afdrag på den yderste del af lånet
Hvis din bolig allerede er vurderet rigtigt, kan du også sætte turbo på afdragene af den yderste del af belåningen på din bolig.
For at komme af med den yderste del, kan du tage et lån, hvor du sætter turbo på afdragene på den del af boliglånet, der udgør 60 til 80 procent af boligens værdi. Det er nemlig denne del, der er dyrest, når det angår bidragssatser, så det er bare med at få høvlet gælden ned, så den kun udgør 60 procent af boligens værdi.
