Hemmelige tricks: Her kan du presse prisen på dit boliglån
Bidragssatserne stiger i Nykredit. Det giver til gengæld mulighed for at forhandle oprettelsesgebyrerne endnu længere ned, mener ekspert.
Højere bidragssatser hos Nykredit kan gøre det lettere at forhandle oprettelsesgebyrerne længere ned, når du optager lånet, siger ekspert.
- Når bankerne sælger et boliglån, så får banken en del af bidragssatsen, mens lånet løber som en provision for at have solgt lånet. Så hvis bidragssatsen stiger, så tjener banken også mere. Og når banken tjener mere løbende, så burde de også kunne give en større rabat på oprettelsesomkostningerne, siger privatøkonomisk rådgiver Hans Peter Christensen til TV 2.
Herunder får du overblik over de mange omkostninger, der er på dit boliglån, og du får ligeledes gode råd om, hvor meget, du kan presse prisen på de forskellige dele af dit lån. Guiden er lavet efter interview med Hans Peter Christensen.
I tv-indslaget ovenfor får du desuden et godt tip til, hvordan du kan få lavere bidragssatser.
Stiftelsesgebyr / oprettelsesgebyr / lånesags-gebyr / tinglysningsservicePris: Omkring 5.000 kronerStiftelsesgebyret kan have flere forskellige navne, som dækker over mere eller mindre det samme. Engang i mellem kan det endda være svært at se, hvad gebyret rent faktisk dækker over. Hvis du er god til at forhandle og har en sund økonomi, kan du forhandle gebyret ned til mindre end det halve.
Ekspeditionsgebyr / håndteringsgebyrPris: Mellem 2.000 og 4.500 kroner.Her betaler du for, at banken håndterer hele din lånesag, hvad enten du optager et nyt boliglån, eller du omlægger et eksisterende lån. Ofte er dette gebyr delt op i forskellige undergebyrer. Derfor kan nogle opleve, at det samlede beløb bliver opkrævet som tre beløb - for eksempel 1.500 kroner for hvert af de tre undergebyrer. Pointen er, at du også her kan presse prisen voldsomt ned og ofte til under det halve af bankens oprindelige udspil.
Indfrielsesgebyr:Pris: 700 – 900 kronerDet koster også at indfri dit gamle lån, men dette indfrielsesgebyr kan forhandles ned eller helt væk.
Garantistillelse:Pris: Typisk 1.000 eller 2.000 kroner og/eller en løbende provision, der består af en procentsats af størrelsen af garantien. Procentsatsen kan typisk være 1-2 procent.Hvis du optager det nye lån, inden du indfrier det gamle, har du to lån i en periode. I den situation stiller banken en garanti, som de tager penge for.
Da du kun kan indfri et fastforrentet boliglån fire gange om året, kan det variere, hvor længe du skal have to lån – det kommer an på, hvornår du optager det nye lån. Den samlede provision til banken vil i så fald afhænge af, hvor længe du har begge lån.
Uanset om du betaler et fast beløb, eller et beløb, der afhænger af en provision – eller begge dele – så kan du forhandle om dette gebyr.
Du kan desuden trække prisen på denne garantistillelse fra i skat. Derfor vil det ofte være en bedre forretning at forhandle om prisen på stiftelsesgebyr og ekspeditionsgebyr i forhold til at forhandle om prisen på garantistillelse. Alle andre gebyrer end garantistillelsen kan nemlig ikke trækkes fra i skat.
Bidragssatsen:Pris: Forskellig fra realkreditinstitut til realkreditinstitut.Bidragssatserne er et slags administrationsgebyr, du løbende betaler til realkreditinstituttet. Du kan sjældent forhandle bidragssatsen ned, men der er en anden metode:
Jo højere din bolig bliver vurderet, desto højere sikkerhed har realkreditinstituttet i dit hus. Og hvis instituttet føler, at de har høj sikkerhed i dit hus, så vil de være tilbøjelige til at give dig en lavere bidragssats (altså et lavere gebyr).
Så selvom du ikke kan forhandle direkte om din bidragssats, så kan du få forskellige realkreditinstitutter til at vurdere dit hus. Jo højere vurdering af din bolig, desto lavere en bidragssats vil du ofte skulle betale. Så her handler det altså om at vælge det realkreditinstitut, der vurderer din bolig højest.
Her kan du få en forklaring på, hvorfor du betaler bidragssats:
KursskæringPris: Forskellig fra institut til institut. Kursskæringen bliver lagt oven i renten på dit lån.Den såkaldte kursskæring er et gebyr, realkreditinstitutterne tager for at refinansiere et lån. Prisen for kursskæring er altså mest relevant på de kortere flekslån, fordi de ofte skal refinansieres.
Du kan ikke forhandle om størrelsen på kursskæringen. Men du kan få forskellige tilbud fra forskellige realkreditinstitutter, og så kan du sammenligne prisen på de forskellige tilbud.
Kursskæringen foregår ved, at realkreditinstituttet skærer i obligationskursen, så din kurs bliver dårligere.
Renten:Pris: Afhænger af kursen på obligationenRenten kan du ikke forhandle om, da den afhænger af kursen på obligationen bag lånet. Til gengæld har man tidligere set forskellige kurser på obligationerne i de forskellige realkreditinstitutter og dermed en forskellig rente. Derfor er det også med hensyn til renten en god ide at indhente flere tilbud, selvom renten sjældent varierer blandt de fire store realkreditinstitutter (BRFkredit, Nordea Kredit, Realkredit Danmark og Nykredit/Totalkredit).
Tinglysning:Pris: 1.660 kroner i fast afgift + 1,5 procent af det, du låner. Hvis det er en omlægning, er det 1,5 procent af det, du forhøjer lånet med.Tinglysning er en afgift, du betaler til staten, og den kan ikke forhandles.
Tinglysning og den tidligere omtalte tinglysningsservice har intet med hinanden at gøre. Tinglysning er et gebyr til staten, og tinglysningsservice er et gebyr til banken, der kan forhandles.
Guiden er lavet i samarbejde med den uvildige økonomiske rådgiver Hans Peter Christensen.
Hvordan du får lavere renter på den del af dit boliglån du optager som banklån kan du se i tv-indslaget herunder.