Boligpriserne har ramt bunden, mener regeringens √łkonomer

Boligmarkedet er grundl√¶ggende sundt, men s√¶rligt i K√łbenhavn og hovedstadsomr√•det bliver der stadig brugt mange penge p√• ejerboliger.

De seneste tre et halvt år har eksperter igen og igen sagt, at boligpriserne kommer til at falde. Men nu er faldene tilsyneladende overstået.

I regeringens √łkonomiske redeg√łrelse, der er blevet fremlagt torsdag eftermiddag, lyder vurderingen, at ‚ÄĚst√łrstedelen‚ÄĚ af prisfaldene er sket, og at priserne i stedet vil stabilisere sig og stige igen over det kommende √•r.

I alt er huspriserne faldet med cirka 7 procent siden toppen, men n√•r man indregner inflationen ‚Äď og at pengene generelt er blevet mindre v√¶rd ‚Äď er faldet ‚ÄĚv√¶sentligt kraftigere‚ÄĚ, lyder det.

Men nu går det altså den rigtige vej igen, lyder det.

Trods rekordhurtige rentestigninger og store udsving de seneste år er boligmarkedet nemlig grundlæggende sundt.

Bedre end forventet

Det danske boligmarked har været lidt af en rutsjebane siden starten af coronakrisen.

Da landet lukkede ned i for√•ret 2020, sp√•ede en lang r√¶kke eksperter og √łkonomer, at boligpriserne ville falde brat.

Men fordi relativt f√• mennesker oplevede en stor indkomstnedgang som f√łlge af pandemien, og mange samtidig brugte markant mere tid derhjemme, skete det modsatte.

Fra f√łrste kvartal 2020 til andet kvartal 2022, da boligpriserne toppede, steg den gennemsnitlige kvadratmeterpris s√•ledes med cirka 20 procent for ejerlejligheder og huse, viser tal fra Finans Danmark.

Siden er priserne faldet kvartal for kvartal, viser tallene, men det er alts√• ved at v√¶re slut, mener regeringen. I stedet er der nu udsigt til en prisstigning p√• cirka 1,4 procent n√¶ste √•r, fremg√•r det af redeg√łrelsen.

Dermed er regeringen v√¶sentligt mere positivt stemt p√• boligmarkedets vegne denne gang, end det har v√¶ret tilf√¶ldet i den seneste redeg√łrelse, der udkom i marts og maj.

If√łlge Lise Nytoft Bergmann, der er bolig√łkonom i Nordea, skal en stor del af forklaringen findes i den brede √łkonomi.

- Det g√•r v√¶sentligt bedre, end vi havde troet for bare et halvt eller et helt √•r siden. Dengang snakkede vi krise, og om at ledigheden ville stige. Men nu st√•r vi her og kan konstatere, at arbejdsmarkedet aldrig har haft det bedre, siger bolig√łkonomen.

Den st√¶rke danske √łkonomi har betydet, at besk√¶ftigelsen ikke er faldet, og samtidig sikrede overenskomstforhandlingerne i for√•ret relativt store l√łnhop til danskerne, p√•peger hun.

Det er positivt for b√•de den brede √łkonomi og for danskernes privat√łkonom, mener Lise Nytoft Bergmann, og derfor flugter regeringens prognose nu ogs√• mere med Nordeas forventninger til boligmarkedet den kommende tid:

- Vi kigger ind i et efterår og en vinter, hvor sæsonen måske betyder, at der kommer lidt sivende boligpriser. Men næste år begynder boligmarkedet stille og roligt at komme i bedring, og i 2025 ser det rigtig lyst ud, siger Nytoft Bergmann.

N√łgletal er positivt

Fordi boligk√łb typisk er den st√łrste og vigtigste post i mange danskeres privat√łkonomi, h√¶nger boligpriserne t√¶t sammen med den √łvrige √łkonomi.

Som f√łlge af inflationen, der sk√łd i vejret gennem 2022, h√¶vede centralbanker over hele verden deres renteniveau. Det bet√łd, at mange danske boligejere pludselig skulle betale v√¶sentligt mere for deres l√•n, og det fik mange til at advare om forest√•ende prisfald.

Men dels var de danske boligejere godt rustet til de stigende renter ‚Äď l√•nereglerne kr√¶ver, at boligejernes √łkonomi skal kunne modst√• en betydelig rentestigning, for at de kan blive tildelt et l√•n ‚Äď og samtidig har mange benyttet de stigende renter til at nedbringe deres g√¶ld gennem s√•kaldte l√•neoml√¶gninger.

Derfor er der if√łlge den √łkonomiske redeg√łrelse heller ikke mange advarsler at spore, n√•r man kigger p√• en af √łkonomiens vigtigste parametre: den s√•kaldte boligbyrde.

Boligbyrden er udtryk for, hvor stor en andel af den disponible indkomst der går til at betale lån og boligskatter.

Selvom boligbyrden over en bred kam er steget de seneste år, ligger den for almindelige husejere tæt på det historiske gennemsnit og dermed langt fra tiden op til finanskrisen i midten af 00’erne, hvor danskerne brugte en rekordstor andel af deres indkomst på boligudgifter.

- Det betyder, at vi ikke ser noget enormt stort tryk p√• husejerne. Lejlighedsejerne er lidt anderledes, men gennemsnitligt set er priserne ikke helt ude af trit med den √łkonomiske virkelighed, siger Jeppe Juul Borre, der er chef√łkonom i Arbejdernes Landsbank.

Langt fra Kerteminde til K√łbenhavn

Bag de overordnede tal gemmer sig dog store regionale og lokale forskelle.

Huspriserne har nemlig udviklet sig vidt forskelligt i eksempelvis K√łbenhavn og Kerteminde. I K√łbenhavn steg den gennemsnitlige kvadratmeterpris s√•ledes med over 30 procent i perioden fra andet kvartal 2020 til samme tidspunkt to √•r senere.

I Kerteminde var prisstigningen i samme periode noget mere beskeden.

Det har gjort K√łbenhavn og andre dyre dele af landet til langt mere udsatte, n√•r renterne er steget, og inflationen er g√•et op.

I den √łkonomiske redeg√łrelse peger regeringen da ogs√• direkte p√•, at boligbyrden fortsat er meget h√łj blandt lejlighedsejere i K√łbenhavn, og at priserne her derfor stadig er mere i risikozonen.

Da det k√łbenhavnske boligmarked er en af drivkr√¶fterne bag markedet p√• resten af Sj√¶lland, kan problemer i hovedstadsomr√•det derfor sprede sig til resten af landet.

If√łlge Curt Liliegreen, der er direkt√łr ved Bolig√łkonomisk Videnscenter, √¶ndrer det dog ikke ved den "grundl√¶ggende fort√¶lling om, at boligmarkedet er sundt".

- Det er sv√¶rt at sp√• om boligpriserne, for der er mange √łkonomiske faktorer, der er vanskelige at lave en pr√¶cis prognose for. Der kan komme nogle udsving, og det kan v√¶re, at det kommer til at g√• lidt d√•rligere, end prognosen her forventer, siger Curt Liliegreen og forts√¶tter:

- Men det kan ogs√• v√¶re, at det kommer til at g√• bedre, og vi alts√• f√•r endnu en opjustering af boligpriserne i den n√¶ste √łkonomiske redeg√łrelse.