Boligpriserne har ramt bunden, mener regeringens økonomer
Boligmarkedet er grundlæggende sundt, men særligt i København og hovedstadsområdet bliver der stadig brugt mange penge på ejerboliger.
De seneste tre et halvt år har eksperter igen og igen sagt, at boligpriserne kommer til at falde. Men nu er faldene tilsyneladende overstået.
I regeringens økonomiske redegørelse, der er blevet fremlagt torsdag eftermiddag, lyder vurderingen, at ”størstedelen” af prisfaldene er sket, og at priserne i stedet vil stabilisere sig og stige igen over det kommende år.
I alt er huspriserne faldet med cirka 7 procent siden toppen, men når man indregner inflationen – og at pengene generelt er blevet mindre værd – er faldet ”væsentligt kraftigere”, lyder det.
Men nu går det altså den rigtige vej igen, lyder det.
Trods rekordhurtige rentestigninger og store udsving de seneste år er boligmarkedet nemlig grundlæggende sundt.
Bedre end forventet
Det danske boligmarked har været lidt af en rutsjebane siden starten af coronakrisen.
Da landet lukkede ned i foråret 2020, spåede en lang række eksperter og økonomer, at boligpriserne ville falde brat.
Men fordi relativt få mennesker oplevede en stor indkomstnedgang som følge af pandemien, og mange samtidig brugte markant mere tid derhjemme, skete det modsatte.
Fra første kvartal 2020 til andet kvartal 2022, da boligpriserne toppede, steg den gennemsnitlige kvadratmeterpris således med cirka 20 procent for ejerlejligheder og huse, viser tal fra Finans Danmark.
Siden er priserne faldet kvartal for kvartal, viser tallene, men det er altså ved at være slut, mener regeringen. I stedet er der nu udsigt til en prisstigning på cirka 1,4 procent næste år, fremgår det af redegørelsen.
Dermed er regeringen væsentligt mere positivt stemt på boligmarkedets vegne denne gang, end det har været tilfældet i den seneste redegørelse, der udkom i marts og maj.
Ifølge Lise Nytoft Bergmann, der er boligøkonom i Nordea, skal en stor del af forklaringen findes i den brede økonomi.
- Det går væsentligt bedre, end vi havde troet for bare et halvt eller et helt år siden. Dengang snakkede vi krise, og om at ledigheden ville stige. Men nu står vi her og kan konstatere, at arbejdsmarkedet aldrig har haft det bedre, siger boligøkonomen.
Den stærke danske økonomi har betydet, at beskæftigelsen ikke er faldet, og samtidig sikrede overenskomstforhandlingerne i foråret relativt store lønhop til danskerne, påpeger hun.
Det er positivt for både den brede økonomi og for danskernes privatøkonom, mener Lise Nytoft Bergmann, og derfor flugter regeringens prognose nu også mere med Nordeas forventninger til boligmarkedet den kommende tid:
- Vi kigger ind i et efterår og en vinter, hvor sæsonen måske betyder, at der kommer lidt sivende boligpriser. Men næste år begynder boligmarkedet stille og roligt at komme i bedring, og i 2025 ser det rigtig lyst ud, siger Nytoft Bergmann.
Nøgletal er positivt
Fordi boligkøb typisk er den største og vigtigste post i mange danskeres privatøkonomi, hænger boligpriserne tæt sammen med den øvrige økonomi.
Som følge af inflationen, der skød i vejret gennem 2022, hævede centralbanker over hele verden deres renteniveau. Det betød, at mange danske boligejere pludselig skulle betale væsentligt mere for deres lån, og det fik mange til at advare om forestående prisfald.
Men dels var de danske boligejere godt rustet til de stigende renter – lånereglerne kræver, at boligejernes økonomi skal kunne modstå en betydelig rentestigning, for at de kan blive tildelt et lån – og samtidig har mange benyttet de stigende renter til at nedbringe deres gæld gennem såkaldte låneomlægninger.
Derfor er der ifølge den økonomiske redegørelse heller ikke mange advarsler at spore, når man kigger på en af økonomiens vigtigste parametre: den såkaldte boligbyrde.
Boligbyrden er udtryk for, hvor stor en andel af den disponible indkomst der går til at betale lån og boligskatter.
Selvom boligbyrden over en bred kam er steget de seneste år, ligger den for almindelige husejere tæt på det historiske gennemsnit og dermed langt fra tiden op til finanskrisen i midten af 00’erne, hvor danskerne brugte en rekordstor andel af deres indkomst på boligudgifter.
- Det betyder, at vi ikke ser noget enormt stort tryk på husejerne. Lejlighedsejerne er lidt anderledes, men gennemsnitligt set er priserne ikke helt ude af trit med den økonomiske virkelighed, siger Jeppe Juul Borre, der er cheføkonom i Arbejdernes Landsbank.
Langt fra Kerteminde til København
Bag de overordnede tal gemmer sig dog store regionale og lokale forskelle.
Huspriserne har nemlig udviklet sig vidt forskelligt i eksempelvis København og Kerteminde. I København steg den gennemsnitlige kvadratmeterpris således med over 30 procent i perioden fra andet kvartal 2020 til samme tidspunkt to år senere.
I Kerteminde var prisstigningen i samme periode noget mere beskeden.
Det har gjort København og andre dyre dele af landet til langt mere udsatte, når renterne er steget, og inflationen er gået op.
I den økonomiske redegørelse peger regeringen da også direkte på, at boligbyrden fortsat er meget høj blandt lejlighedsejere i København, og at priserne her derfor stadig er mere i risikozonen.
Da det københavnske boligmarked er en af drivkræfterne bag markedet på resten af Sjælland, kan problemer i hovedstadsområdet derfor sprede sig til resten af landet.
Ifølge Curt Liliegreen, der er direktør ved Boligøkonomisk Videnscenter, ændrer det dog ikke ved den "grundlæggende fortælling om, at boligmarkedet er sundt".
- Det er svært at spå om boligpriserne, for der er mange økonomiske faktorer, der er vanskelige at lave en præcis prognose for. Der kan komme nogle udsving, og det kan være, at det kommer til at gå lidt dårligere, end prognosen her forventer, siger Curt Liliegreen og fortsætter:
- Men det kan også være, at det kommer til at gå bedre, og vi altså får endnu en opjustering af boligpriserne i den næste økonomiske redegørelse.