Business

Eksperter bekymrede for boligmarkedet – her er de fire håndtag, de vil skrue på

Det seneste år har boligmarkedet slået den ene rekord efter den anden, men regeringen holder fortsat fast i ikke at gøre noget.

Hvordan tøjler man en økonomisk krise, inden den bliver en økonomisk krise?

I øjeblikket buldrer boligmarkedet afsted over hele landet, og det har fået en række store aktører og vigtige institutioner til at tænde de røde advarselslamper og opfordre til indgreb.

Fælles for dem alle er frygten for, at et galoperende boligmarked kaster grus i hele det økonomiske system, som man så det med finanskrisen i 00’erne.

Siden dengang er en række indgreb og forebyggende tiltag, der skal holde boligpriserne i skak, blevet vedtaget.

Men langtfra alle mener, at det er nok.

TV 2 har her samlet overblikket over fire af de potentielle indgreb på boligmarkedet, der i øjeblikket er på tale.

1) Hæv udbetalingskravet

Siden den første coronanedlukning sidste forår er huspriserne steget med mere end 14 procent i gennemsnit på landsplan.

Samtidig er de danske boligejeres bruttogæld i forhold til deres indkomst blandt de højeste i verden, lyder det fra Nationalbanken.

Derfor har Nationalbanken været ude at foreslå et højere udbetalingskrav. Et forslag, som Den Internationale Valutafond (IMF) også har bragt på banen.

Eksempler på aktører, som har meldt sig ind i boligdiskussionen

  • Nationalbanken
  • Den Internationale Valutafond (IMF)
  • Det Økonomiske Råd
  • Finanstilsynet
  • Det Systemiske Risikoråd
  • Pensionsselskabet PFA
  • Jesper Rangvid, professor i finansiering ved CBS
  • Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Videncenter

Som reglerne er i dag, skal man som boligkøber selv lægge fem procent af boligens pris. De næste 15 procent kan man typisk låne i banken, og så er grænsen for realkreditlån 80 procent af boligens værdi.

Men måske skal danskerne stille med en større udbetaling selv. Tidligere har et udbetalingskrav på ti procent været i spil.

Hvis udbetalingskravet bliver hævet, vil det først og fremmest betyde, at der vil være færre til at kæmpe om de samme boliger, fordi man skal stille med flere penge i hånden.

For det andet skal man låne færre penge, hvilket betyder, at risikoen for, at man ikke kan betale tilbage, bliver mindre.

Omvendt har blandt andre CBS-professor Jesper Rangvid, der kortlagde finanskrisen, advaret mod at hæve udbetalingskravet, fordi det vil ramme skævt. Hvis køberne skal stille med en større andel af købssummen selv, vil det blive vanskeligere for førstegangskøbere at få en fod ind på markedet.

Danske Bank og datterselskabet Realkredit Danmark indførte et udbetalingskrav på ti procent i starten af coronakrisen, men et halvt år efter trak de det tilbage. Inden da havde tiltaget fået hård kritik fra flere sider, blandt andet fra erhvervsminister Simon Kollerup (S), som mente, at Danske Bank var med til at gøre det sværere for nye boligejere at købe deres første bolig.

I Sverige er udbetalingskravet helt oppe på 15 procent.

Men om Danmark skal følge samme eksempel eller hæve grænsen til noget andet, nævner Nationalbanken ikke noget om. De har i stedet spillet bolden hen til Det Systematiske Risikoråd, der kommer med sine anbefalinger i slutningen af måneden.

2) Gør det sværere at købe, før man har solgt

Fordi det går så stærkt på boligmarkedet, har flere familier set sig nødsaget til at købe ny bolig, før den gamle er solgt.

Samtidig har de såkaldte liggetider – hvor lang tid en bolig i gennemsnit er til salg, inden den bliver solgt – taget et dyk.

Og tallene vækker uro hos Finanstilsynet. I midten af maj meldte de ud, at de overvejer at stramme kravene til bankerne, som de mener i stigende grad accepterer, at flere familier i en periode ejer to boliger.

Netop denne type handler var også en medvirkende årsag til, at boligboblen bristede under seneste finanskrise.

Hvad er en boligboble?

  • En boligboble er et udtryk for nogle prisstigninger, som ikke kan forsvares ud fra eksisterende økonomiske forhold som for eksempel renteniveau, skatter og indkomstniveau.
  • Det betyder, at prisstigningerne er spekulativt drevet, da køberne har en forventning om, at markedet vil blive ved med at stige.
  • Sidste gang Danmark oplevede en boligboble var lige op til finanskrisen i 2006 og 2007. Da krisen ramte Danmark bristede boblen, og boligpriserne faldt drastisk. 

Kilde: Jørgen Munksgaard Rasmussen, fagekspert i boligøkonomi ved Videnscenter Bolius

I 2016 lavede Finanstilsynet en vækstvejledning, som blandt andet omfatter deres krav til banker, der giver kunder lov til at købe, før de har solgt. Til mediet Finans har vicedirektør i tilsynet Kristian Vie Madsen sagt, at de nu overvejer at opdatere vækstvejledningen.

Vejledningen dikterer, at boligejere, der sidder inde med to boliger samtidig, skal have en så robust økonomi, at de kan betale renter og afdrag på begge boliger i minimum seks måneder.

Ellers er risikoen, at nogle boligkøbere kan blive fanget med to boliger, hvis markedet begynder at falde - og en gæld, de ikke kan tilbagebetale. Ifølge Curt Liliegreen, der er projektdirektør i Boligøkonomisk Videncenter, er tendensen desuden bekymrende af en anden årsag:

Det er et tegn på, at bankerne er villige til at konkurrere på risiko for at få så mange kunder som muligt om bord, forklarer Liliegreen til Finans.

Banker som Nordea og Danske Bank har som reaktion på udmeldingen til gengæld oplyst, at de har indført skrappere krav, end tilsynsmyndigheden kræver.

3) Stram adgangen til afdragsfrie lån

Da økonomiprofessor Jesper Rangvid på bagkant af finanskrisen kortlagde årsagerne til krisen, var afdragsfrie lån ét af de komponenter, der blev nævnt igen og igen.

I 2021 spøger den omstridte lånetype fortsat. Det Systemiske Risikoråd, Den Internationale Valutafond (IMF) og Rangvid selv er blandt dem, der har advaret mod afdragsfrie lån.

Og til trods for at de økonomiske vismænd, som rådet også bliver kaldt, tirsdag ikke mente, at det var tid til indgreb på boligmarkedet, nævnte de afdragsfrie lån som et sted at starte, hvis det bliver nødvendigt at gribe ind.

Når man i en årrække ikke skal betale afdrag på sit lån, men kun renteudgifter og gebyr, bliver det i den periode billigere at låne. Det kan være med til at presse priserne op, og efter at afdragsfrie lån i en årrække er blevet færre og færre, går tendensen nu den modsatte vej.

Ifølge Nationalbanken rundede de afdragsfrie lån i april en samlet værdi på 800 milliarder kroner.

Det svarer til mere end 45 procent af danskernes samlede realkreditgæld, og fænomenet er mest udbredt i København By og omegn samt Aarhus, som i forvejen er de to områder, hvor bekymringen for boligpriserne er størst.

Da de afdragsfrie lån udgjorde den største del af danskernes realkreditgæld i efteråret 2013, stod de for cirka 56 procent.

4) Fjern rentefradraget

Selvom forskellige aktører har budt ind med forslag til, hvordan man skal tøjle det glohede boligmarked, har Nationalbanken været den mest insisterende.

I et interview med Finans 17. maj stillede direktør Per Callesen blandt andet dette spørgsmål: Er det klogt med et rentefradrag på køb af fast ejendom på et tidspunkt, hvor boligpriserne buldrer derudad?

I dag ligger rentefradraget på 33,6 procent. Det betyder, at hvis man har renteafgifter på 100 kroner, kan man trække 33,6 kroner fra. Har man derimod renteudgifter på over 50.000 kroner om året, bliver fradraget lidt mindre.

Grundlæggende set gør fradraget det billigere at låne, fordi de udgifter man ellers har til at betale renterne af ens lån blive mindre. Når det er billigere, har folk råd til at betale mere for deres bolig, og derfor kan det være med til at presse priserne op.

Da TV 2 tidligere fremførte forslaget for boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann var hendes vurdering, at et sådan indgreb vil ramme alle boligejere.

- Der er ikke nogen, der vil gå fri af det her, fordi de fleste boligejere har et eller andet realkreditlån eller banklån, sagde hun.

Omvendt har fortalerne for at fjerne rentefradraget fremført, at netop nu ville være et særdeles godt tidspunkt, fordi renterne - og dermed også danskernes renteudgifter - er historisk lave.

Det er op til politikerne at gribe ind

I sidste ende er det dog hverken op til Nationalbanken eller nogle af de andre institutioner at bestemme, hvilke indgreb der skal indføres. Det er politikerne, som har det sidste ord i den diskussion.

I tirsdags udtalte Radikale Venstres leder, Sofie Carsten Nielsen, i et interview med Berlingske, at hun gerne vil lave en aftrapning af rentefradraget for boligejere i forbindelse med en ny skattereform.

Ifølge den radikale leder vil det nemlig både skaffe penge til at sænke skatten og dæmpe boligpriserne.

Tilbage i starten af april slog finansminister Nicolai Wammen (S) dog fast, at regeringen ikke har planer om indgreb på boligmarkedet.

I det seneste offentliggjorte konvergensprogram, som er en årlig indrapportering til EU, skrev regeringen også, at de ikke har tænkt sig at gribe ind, men at de samtidig afventer Det Systemiske Risikoråds udmeldinger på deres næste møde.

Rådet, der holder øje med trusler mod de danske pengeinstitutter, har deres næste møde 21. juni, og her forventes det, at de henstiller til, at der iværksættes tiltag, ”der kan begrænse risikoopbygningen på boligmarkedet.”