Business

Store aktører vil tøjle boligmarkedet med forskellige indgreb, men hvem vil det gavne?

Fagekspert i boligøkonomi mener, at Finanstilsynets forslag om at gøre det sværere at købe ny bolig, før den gamle er solgt, er mest realistisk.

De stigende priser på boligmarkedet har fået flere store aktører til at reagere.

Som den seneste i rækken har Finanstilsynet onsdag været ude og sige til mediet Finans, at de overvejer at stramme reglerne i forhold til danskere, der køber ny bolig, før den gamle er solgt.

Udmeldingen fra bankernes vagthund kom dagen efter, at både PFA og Nationalbanken foreslog forskellige indgreb til at tøjle det glohede boligmarked.

Således mener topchefen i pensionsselskabet PFA, Allan Polack, at man skal begynde at beskatte gevinster fra boligsalg. Fra Nationalbankens direktør Per Callesen lyder det, at politikere er nødt til at gribe ind nu ved for eksempel at reducere afdragsfrie lån eller fjerne rentefradraget på boliglån.

Reaktionerne kommer som en konsekvens af, at kvadratmeterpriserne på huse i hele Danmark er steget med 14 procent siden marts 2020.

For nuværende har regeringen ingen planer om at gribe ind, har erhvervsminister Simon Kollerup (S) sagt, men hvis indgrebene alligevel ender med at blive en realitet på et tidspunkt, hvem bliver så de store vindere og tabere?

TV 2 har talt med to boligøkonomer, som hver især giver deres bud på, hvilken betydning de potentielle boligindgreb vil få for danskerne.

Der bliver indført beskatning af boliggevinster

Som reglerne er i dag, bliver gevinster på boligsalg ikke beskattet. Til gengæld skal boligejere betale grundskyld og ejendomsværdiskat løbende.

Hvad er grundskyld og ejendomsværdiskat?

Grundskylden er en kommunal skat, som skal betales af alle grundejere.

Grundskylden betales til den kommune, som ejendommen ligger i og beregnes som en promillesats af den afgiftspligtige grundværdi.

Kommunerne fastsætter selv grundskyldspromillen, som derfor varierer fra kommune til kommune. Der er dog et krav om, at den skal ligge på mellem 16 og 34 promille.

Ejendomsværdiskat er en beskatning af værdien af ens ejerbolig. Man skal betale skat af den, hvis man selv bor i boligen, men ikke hvis man lejer den ud. 

Man betaler én procent af ens ejendomsværdi i skat om året med mindre, at ejendomsværdien er over 3.040.000 kroner, hvorefter den stiger til tre procent. 

Det er den offentlige ejendomsvurdering, som er afgørende for, hvad man skal betale i ejendomsværdiskat.

Kilde: Realkreditrådet og Boligsiden

Jørgen Munksgaard Rasmussen, der er fagekspert i boligøkonomi ved Videnscenter Bolius, har svært ved at forestille sig, at det foreslåede indgreb fra PFA bliver aktuelt.

Men hvis det gør, vil taberne ifølge ham være dem, der bor i landets dyreste områder, eller hvor huspriserne er steget mest.

Hvis den samlede boligbeskatning omvendt ikke ændrer sig, vil det betyde, at danskere, der bor på landet i billigere områder, vil komme af med lidt mindre i skat, og de vil dermed drage mest gavn af forslaget, fortæller fageksperten.

Topchef Allan Pollack har også efterfølgende været ude og tydeliggøre, at de andre skatter skal udfases, så boligejerne ikke kommer til at betale mere i skat.

Boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann savner dog, at PFA’s topchef bliver endnu mere konkret. Men hun pointerer, at det kan få boligpriserne til at falde, fordi det vil gøre det mindre interessant at blive boligejer.

- Det vil blive mere fordelagtigt at vælge en lejebolig, og samtidig vil det gøre det nemmere for førstegangskøbere at komme ind på markedet, siger hun til TV 2 og tilføjer, at hun ikke tror, at det kommer til at være noget, danskerne skal tage stilling til.

Antallet af afdragsfrie lån bliver reduceret

I dag har man som boligkøber mulighed for at tage et afdragsfrit lån. Det betyder, at man kan have afdragsfrie perioder, hvor der ikke skal betales af på lånet, men udelukkende betales renter og gebyrer.

2020 var ifølge tal fra Nationalbanken første gang i flere år, at man så en markant stigning i danskernes realkreditgæld uden afdrag. På landsplan udgjorde realkreditgæld uden afdrag 787 milliarder kroner ved udgangen af februar måned 2021. Det svarer til lidt under halvdelen af danskernes realkreditgæld.

Hvis det fremover blive sådan, at det bliver sværere at tage et afdragsfrit lån, tror Lise Nytoft Bergmann, at det vil få størst konsekvens for de danskere, der har den mindste økonomi eller de største lån i forhold til deres indkomst.

- Det er særligt yngre boligkøbere og pensionister, fastslår hun.

Hun mener, at hvis der er nogle, som skal vinde på ideen, er det fremtidens boligkøbere, som formentlig vil opleve lavere boligpriser.

Jørgen Munksgaard Rasmussen ser også, at det vil blive svært for nye købere at blive en del af markedet, da de kan få svært ved at få økonomien til at hænge sammen.

- Hvis du kommer med en stor udbetaling, vil det ikke spille så stor en rolle for dig. Men hvis du kun har 200.000 kroner i udbetaling, kan du komme til at sidde væsentlig dyrere, fortæller han.

Han vurderer forslaget til at være et af de mest sandsynlige, især fordi den daværende VLAK-regering lavede en lignede stramning tilbage i 2017. Dengang strammede man også muligheden for afdragsfrihed, hvilket gjaldt for husstande med høj gæld.

Rentefradraget på boliglån bliver fjernet

Med et rentefradrag kan man betale mindre i skat, når man betaler renter for et lån.

Ifølge Lise Nytoft Bergmann betyder det, at hvis man har renteafgifter på 100 kroner, kan man i dag trække 33,6 kroner fra. Har man renteudgifter på over 50.000 kroner om året, bliver fradraget lidt mindre.

Boligøkonomen fra Nordea Kredit fortæller, at hvis rentefradrag på boliglån bliver fjernet, vil det ramme alle dem, der har store lån – især boligejere med dyre boliger eller nye købere på markedet.

- Men det her vil være noget, der rammer meget bredt. Der er ikke nogen, der vil gå fri af det her, fordi de fleste boligejere har et eller andet realkreditlån eller banklån, understreger hun.

Jørgen Munksgaard Rasmussen fastslår, at det her indgreb ikke kommer til at ske hen over én nat, men i stedet vil være en gradvis indfasning, hvis det overhovedet kommer på tale.

Han mener dog ligesom Lise Nytoft Bergmann, at der ikke er nogen fordel at hente på boligmarkedet med indgrebet.

Det bliver sværere at købe ny bolig, før den gamle er solgt

I 2016 lavede Finanstilsynet en vækstvejledning, som blandt andet omfatter deres krav til banker, der giver kunder lov til at købe, før de har solgt.

De kræver, at boligejere, der køber ny bolig, inden den gamle er solgt, har en så robust økonomi, at de kan betale renter og afdrag på begge boliger i minimum seks måneder.

Jørgen Munksgaard Rasmussen anser forslaget fra Finanstilsynet som det mest realistiske scenarie, selvom han tror på, at effekten vil være marginal.

- Det vil betyde lidt længere liggetid, da købs- og salgsproceduren bliver trukket ud. Men du gør også boligkøberne sårbare, når de har mulighed for at have to boliger. Derfor giver det god mening, at de præciserer reglerne, siger han.

Lise Nytoft Bergmann fortæller, at det kan gå udover de boligejere, som er på udkig efter en bolig i de mest populære områder, hvilket typisk er i og omkring de store byer.

Det vil nemlig blive sværere for dem at få drømmeboligen, da mange boliger bliver revet væk i øjeblikket. På den anden side vil det ifølge hende også give dem en større finansiel stabilitet.

Boligmarkedet forbliver, som det er

Hvis boligmarkedet fortsætter ad samme vej, som det har gjort det seneste år - det vil sige med stigende priser - vil det være en fordel for bosiddende i København og omegn samt Aarhus, vurderer Jørgen Munksgaard Rasmussen.

Sværest vil det blive for førstegangskøbere, som ofte ikke er lige så højtlønnet, og derfor kan få svært ved at bosætte sig i de populære byområder, fortæller fageksperten.

Han tror dog, at priserne vil begynde at flade ud snart.

Lise Nytoft Bergmann forklarer, at det historisk set har været svært at forudse et krak på boligmarkedet. Derfor anbefaler de deres kunder hos Nordea kun at købe, hvis de har en langtidshorisont.

- Hvis priserne pludselig falder drastisk, kan man sidde den af, og dermed bliver risikoen for tab mindre, siger hun.

Hun tilføjer, at hvis markedet vender på en tallerken, vil det gå udover de boligområder, hvor prisen er steget mest. Hun vurderer især ejerlejlighedsmarkedet til at være udsat.