Business

Fast eller fleks: Hvilket boliglån skal du vælge?

Skal jeg vælge en variabel rente, når jeg køber bolig, eller skal jeg satse på et sikkert fastforrentet lån?

TV2.dk har spurgt to eksperter om råd.

Hvad er kursgevinst?

Når man optager et obligationslån, udsteder realkreditinstituttet et pantebrev.

Hovedstolen på dette er størrelsen på dit lån. Renten på lånet svarer til den pålydende rente på obligationerne.

Beløbet, du får udbetalt, afhænger af den kurs, obligationerne, bliver solgt til.

Kursen kan være både over og under 100. Hvis du for eksempel optager et lån på 1 million kroner, og obligationerne bliver solgt til kurs 98, er kursværdien derfor 'kun' 980.000 kroner.

Du skal derfor typisk låne over 1 million kroner for at få 1 million kroner udbetalt.

Stiger renten efter, du har optaget lånet, vil kursen falde. Det kalder man en kursgevinst, da din gæld også bliver mindre.

En tommelfingerregel er, at en rentestigning på 1 procent medfører et kursfald på mellem 7 og 7,5 procent.

Kilde: Boligejer.dk

Selvom renterne er lave - både når det gælder den faste rente og de variable flekslån - kan det næsten aldrig betale sig at tage et flekslån, lyder det skråsikkert fra Søren Ejlertsen, der er indehaver af virksomheden Realråd, der rådgiver i realkreditlån.

Du skal næsten altid, altid, altid vælge et fastforrentet lån, lyder hans anbefaling.

Kursgevinsten gør ydelsen mindre

Regner man den kursgevinst, som man får, hvis man har et fastforrentet lån, og renten stiger, vil man samlet set altid betale mindre i ydelser, end hvis man havde valgt at finansiere sit huskøb med et flekslån, viser hans beregninger.

Tommerfingerreglen er, at en rentestigning på 1 procent giver et kursfald på 7-7,5 kurspoint. Det betyder, at gælden skrumper tilsvarende, lyder det fra Søren Ejlertsen.

Har man en gæld på 1 million kroner, og stiger renten med 2 procent, vil ens gæld derfor blive 150.000 kroner 'mindre', og man skal derfor betale færre renteomkostninger, hvis hovedstolen skrumper.

Derudover har man en væsentligt mindre risiko i sin daglige økonomi, lyder det.

Flekslån: Kun under 1 million

- Skal man tage et hårdt snit, så kan man sige, at kommer man ned under et lånebeløb på 1 million kroner, er det ikke så alvorligt at have flekslån, fordi gælden ikke er så stor, siger Søren Ejlertsen.

Han vil dog næsten uden undtagelse altid anbefale, at man udnytter den lave rente og tager et fast forrentet lån. Kun hvis man har en lille gæld og har kort tid til, man skal flytte, bør man vælge flekslån, lyder hans anbefaling.

Har man en gæld over 2 millioner kroner, bør man altid vælge et fastforrentet lån, viser hans beregninger.

- Hvis man insisterer på, at man vil have et flekslån, skal man sørge for at afdragstiden er på 21 eller maksimum 25 år og man afdrager hurtigt på sit lån, siger Søren Ejlertsen.

Ekspert er uenig

Ifølge seniorøkonom Liselotte Ravn Bærentzen fra Realkredit Danmark er låne-verden ikke så sort og hvid, at man kan sige, at man næsten altid bør vælge et fastforrentet lån.

- Vi plejer at sige, at det drejer som en vurdering af flere ting. Man skal først og fremmest se på, hvordan man har det med et lån med en fleksibel rente. Har man det ikke godt med, at renten kan stige, skal man ikke vælge det.

Derudover bør man tage sine livsomstændigheder og generelle formueforhold i betragtning.

Forskel på unge og ældre

Har man udover sit lån i huset kun en lille gæld med en fast rente, kan man godt overveje at tage et boliglån med en fleksibel rente, mens man bør vælge en fast rente, hvis man i forvejen har en stor gæld med en rente, der kan stige.Typisk vil det være en god idé for en ung familie, der skal ind på boligmarkedet og derfor typisk skal optage et stort lån, at tage et fastforrentet lån, mens det bedre vil kunne svare sig for en 50-årig, der allerede har afbetalt en stor del af gælden på sit hus, at tage et lån med en fleksibel rente, lyder det.

Forklaringen er, at den unge familie er mere eksponeret for rentestigninger, end den 50-årige, der ikke har særlig stor gæld og alt andet lige også har en større indtjening.

Stiger renten med en procent vil den unge familie mærke det benhårdt i den daglige økonomi, mens de ældre, der ikke har så stor en gæld, ikke vil opleve trykket særligt hårdt, forklarer hun.

Du kan flekse, hvis tiden er knap

- Det afhænger også af tidshorisonten. Skal man kun bo i huset i tre år, bør man tage et F3 lån og tage gevinsten hjem med det samme i stedet for at betale for et dyrere fastforrentet lån, siger Liselotte Ravn Bærentzen.

Den betragtning er Søren Ejlertsen mere eller mindre enig i.

- Det er klart, at jo kortere din tidshorisont er, jo bedre kan det svare sig at have et realkreditlån med en fleksibel rente, men lå jeg med et lån på to millioner og skulle sælge inden fem år, ville jeg vælge et fastforrentet lån - altid, siger han.